Vale a pena passar o imóvel pra um filho em vida, em São Paulo? A resposta em faixa, sem "melhor"
"Vale a pena?" é a pergunta que mais chega, e é a que menos tem resposta única. Quem responde "sim, sempre" está vendendo escritura; quem responde "não, nunca" está vendendo inventário. Este guia coloca a conta lado a lado, mostra o que o usufruto mantém e o que ele tira, e termina com as três perguntas que decidem na prática. As fontes são a Lei 10.705/2000, o Código Civil e as tabelas 2026 de cartório e OAB/SP — cada número com link.
1. O que a pergunta esconde
"Passar em vida" mistura três decisões diferentes:
| Decisão | O que está em jogo |
|---|---|
| Quando o imóvel muda de mão | agora (doação) ou depois (inventário, com ou sem testamento) |
| Quanto custa e quem paga | o titular paga agora; os herdeiros pagam depois, do que sobrar |
| Quem manda enquanto isso | com usufruto, você usa e recebe a renda; sem, o filho é dono pleno |
A maior parte das brigas de família em casos parecidos começa quando uma dessas três é decidida sem olhar as outras duas.
2. A conta, lado a lado
Imóvel em São Paulo, um único bem, todos maiores e de acordo. Os números vêm de quanto custa passar a casa em vida e de quanto custa o inventário:
| Doação em vida | Inventário em cartório | Inventário na Justiça | |
|---|---|---|---|
| ITCMD | 4% (Lei 10.705/2000, art. 16) | 4% | 4% |
| Honorário do advogado | valor fixo (Tabela OAB/SP 2026, item 1.11) | referência de 6% do patrimônio (item 6.25) | 8% a 10% (item 6.23) |
| Cartório / custas | escritura + registro (CNB/SP, ARISP) | escritura + registro | taxa judiciária de 300 UFESP (R$ 11.526 em 2026) + registro |
| Quem paga | você, agora | os herdeiros, do espólio | os herdeiros, do espólio |
| Prazo típico | semanas | semanas | meses a anos |
| Total num imóvel de R$ 1 milhão | R$ 59 mil a R$ 63 mil | acima de R$ 100 mil | acima de R$ 120 mil |
Três leituras honestas dessa tabela:
- O imposto não muda. Doar não é jeito de pagar menos ITCMD em São Paulo. Quem promete isso está falando de outro estado ou de outro ano (o que os projetos de lei mudam).
- A diferença está no honorário, porque no inventário ele é obrigatório e proporcional, e na doação é fixo. Quanto maior o imóvel, maior a distância.
- Quem paga é diferente. Na doação o dinheiro sai do seu bolso hoje; no inventário sai do patrimônio deixado, e os herdeiros precisam ter o caixa antes de receber o bem.
3. O usufruto: as duas metades
Quase toda doação de pais pra filhos em SP vem com reserva de usufruto, e é aqui que "vale a pena" costuma virar "me arrependi". Vale olhar as duas metades juntas:
| Você mantém | Você perde |
|---|---|
| morar na casa até morrer (CC, art. 1.394) | vender sozinho: a venda exige a assinatura do filho |
| alugar e ficar com o aluguel | dar em garantia de empréstimo sem o filho |
| administrar (reforma, condomínio, inquilino) | "voltar atrás": a lei só revoga por ingratidão ou encargo, em um ano (arts. 555 a 559) |
| o ITCMD em duas partes: 2/3 agora, 1/3 no fim do usufruto (Lei 10.705, art. 9º, §2º) | a propriedade: se o filho tiver dívida ou se separar, o bem dele entra na conversa — salvo cláusulas (o que dá pra travar) |
O detalhe completo está em o que você mantém e o que você perde e em o que é irreversível.
4. Quando cada caminho costuma aparecer
Em casos parecidos — não é regra, é o padrão que o advogado vê:
A doação em vida costuma aparecer quando:
- o imóvel é um só, os herdeiros são poucos e todos sabem;
- você não pretende vender e vive de outra renda (aposentadoria, outro imóvel);
- há caixa pra pagar ITCMD e cartório agora sem apertar;
- a família quer evitar o inventário por causa de prazo e honorário, não só de imposto.
O inventário (com ou sem testamento) costuma aparecer quando:
- você pode precisar vender ou dar o imóvel em garantia;
- há um herdeiro que não sabe ou não concorda, ou alguém menor de idade;
- pagar 4% agora compromete a sua reserva;
- o que você quer resolver é a divisão (quem fica com o quê), e isso o testamento faz sem transferir nada agora.
A holding aparece quando há vários imóveis ou empresa no meio; pra um imóvel só, a conta raramente fecha (por quê).
5. As três perguntas que decidem
Antes de falar com o advogado, responda pra você mesmo:
- Você depende de vender esse imóvel pra viver ou pra uma emergência nos próximos anos? Se sim, a doação trava exatamente o que você pode precisar.
- A família toda sabe e concorda? Doar sem os outros saberem é o que vira briga no inventário, não a doação em si.
- Você paga o ITCMD e o cartório agora sem apertar? A faixa está na tabela acima; o número exato sai com a matrícula na mão.
Duas respostas ruins costumam apontar pro inventário ou pro testamento. Três boas, pra doação. Uma mistura é o caso mais comum — e é onde o advogado ganha o honorário, escolhendo cláusula por cláusula.
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Perguntas frequentes
Passar o imóvel em vida sai mais barato do que o inventário?
O imposto é o mesmo: 4% de ITCMD nos dois caminhos em São Paulo (Lei 10.705/2000, art. 16). O que muda é o honorário: no inventário ele é obrigatório e por percentual do patrimônio (Tabela OAB/SP 2026: 6% em cartório, 8% a 10% na Justiça); na doação é um valor fixo. Num imóvel de R$ 1 milhão, em casos parecidos, a doação fica entre R$ 59 mil e R$ 63 mil no total e o inventário em cartório passa de R$ 100 mil.
Se eu doar, perco o controle da casa?
Depende do que você chama de controle. Com reserva de usufruto você continua morando, alugando e recebendo o aluguel enquanto viver (Código Civil, art. 1.394). O que você perde é vender sozinho: a propriedade passa a ser do filho, e a venda exige a assinatura dele — e do cônjuge dele, em alguns regimes.
Como saber se vale a pena no meu caso?
Três perguntas resolvem a maior parte: (1) você depende de vender esse imóvel pra viver ou pra uma emergência? (2) a família toda sabe e concorda? (3) você paga o ITCMD e o cartório agora sem apertar o orçamento? Duas respostas ruins costumam apontar pro inventário ou pro testamento; três boas, pra doação. Quem fecha é o advogado, com os números do seu caso.
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