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Doação com usufruto: o que você mantém e o que você perde

Atualizado em 25 de agosto de 2026 · vale para imóvel em São Paulo

Quem pesquisa "doação com usufruto" costuma chegar com uma frase pronta, ouvida de alguém: "você passa pros filhos e continua mandando em tudo". Metade dessa frase é verdade. A outra metade não é, e é a metade que dói depois.

Este guia separa as duas. O que está aqui vem do Código Civil, da Lei 10.705/2000 (o ITCMD paulista) e das páginas da Sefaz-SP — cada regra com o link do artigo. Vale para imóvel em São Paulo; o imposto muda de estado pra estado, o resto é lei federal.

1. Uma escritura, duas metades

Doar com reserva de usufruto é partir o imóvel em dois direitos e dar cada um pra uma pessoa diferente:

A base é o art. 1.394 do Código Civil: "O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos." A propriedade em si sai do seu nome no dia em que a escritura é registrada na matrícula (art. 1.245). A partir dali, dono é o filho. Você é quem usa.

Quando você morre, o usufruto se extingue sozinho (art. 1.410, I), o registro é cancelado e a propriedade se junta de novo na mão de quem já era o dono. Sem inventário desse imóvel, sem partilha, sem advogado de espólio. É pra isso que o instrumento existe.

2. O que você mantém

O teto. Você continua morando, e isso não depende da boa vontade de ninguém. O usufruto é um direito real: fica gravado na matrícula, vale contra qualquer pessoa, e o filho não consegue vender o seu direito de morar junto com a casa dele.

A renda. Se o imóvel é alugado, o aluguel continua sendo seu — os "frutos" do art. 1.394 são exatamente isso. Você pode inclusive alugar depois da doação, sem pedir autorização (art. 1.399: o usufrutuário pode usufruir "em pessoa, ou mediante arrendamento"). O que não pode é mudar a destinação econômica do imóvel — transformar casa em loja, por exemplo — sem o dono concordar.

A administração do dia a dia. Quem decide reforma pequena, inquilino, uso do espaço, é você.

A blindagem contra o "me tira daqui". O usufruto não pode ser retirado de você por vontade do filho, nem por credor dele, nem por ex-cônjuge dele. Ele só acaba nas hipóteses do art. 1.410 — e a principal é a sua morte ou a sua renúncia.

3. O que você perde

Aqui é onde a frase pronta quebra.

Vender sozinho. A partir do registro, vender o imóvel inteiro exige a assinatura de todos os donos da nua-propriedade — cada filho que recebeu — mais a sua. Um filho que não queira vender trava a venda, mesmo com uma fração pequena. Em casos parecidos relatados por escritórios, foi o cônjuge de um filho em divórcio quem se opôs. O que você pode vender sozinho é o que ficou com você: o direito de uso, que vale pouco no mercado. Nem isso se transfere por completo — o art. 1.393 proíbe alienar o usufruto; só o exercício dele pode ser cedido.

Se a sua segurança financeira na velhice depende de poder vender essa casa — pra pagar um cuidador, uma casa de repouso, um tratamento — esse é o ponto do guia pra parar e pensar. Depois da doação, essa venda deixa de ser só sua.

Desfazer. A doação não tem arrependimento. O Código Civil só admite revogação por ingratidão do donatário (art. 555), e lista o que conta como ingratidão no art. 557: atentado contra a vida, ofensa física, injúria grave ou calúnia, recusa de alimentos quando podia dar. Fora dessa lista, não há volta. E mesmo dentro dela o pedido é judicial e tem prazo de um ano a partir do fato (art. 559). Briga de família comum, distanciamento, mudança de planos: nada disso desfaz a doação.

O imóvel passa a ser patrimônio do seu filho. A nua-propriedade entra na vida dele — no divórcio dele, nas dívidas dele. Existem cláusulas que limitam isso: a de inalienabilidade, quando imposta na doação, traz junto impenhorabilidade e incomunicabilidade (art. 1.911). Se cabem no seu caso, e com que redação, é decisão do advogado que lavra a escritura — cada cláusula também restringe o que o filho pode fazer depois.

As contas do imóvel continuam suas. IPTU, condomínio, conservação ordinária são do usufrutuário (art. 1.403). Só as reparações extraordinárias e caras cabem ao dono (art. 1.404). Quem esperava "passar o imóvel e se livrar das contas" não passa.

4. Uma regra que quase ninguém conta: doar pra um filho não é dar a mais

O art. 544 diz que "a doação de ascendentes a descendentes [...] importa adiantamento do que lhes cabe por herança". Ou seja: se você doa a casa pra um dos filhos, a lei entende que ele recebeu antes, não a mais. No inventário do resto do patrimônio, ele traz o valor da casa à conta pra igualar com os irmãos — é a colação.

Se a intenção é organizar e antecipar, isso é exatamente o que a doação faz, e a colação é o que mantém o acordo justo entre os filhos. Se a intenção é favorecer um deles, isso é outra conversa: a lei permite dispensar a colação, no próprio ato ou em testamento (art. 2.006), mas só dentro da parte disponível — e é o advogado quem mede isso.

5. O imposto: duas parcelas, e não existe tabela por idade em SP

O ITCMD paulista é de 4% sobre o valor venal (Lei 10.705/2000, art. 16). Na doação com usufruto, a lei parte a base em duas:

"3. 1/3 (um terço) do valor do bem, na instituição do usufruto, por ato não oneroso; 4. 2/3 (dois terços) do valor do bem, na transmissão não onerosa da nua-propriedade." — art. 9º, §2º

Na prática, segundo a página da Sefaz-SP sobre doação com reserva de usufruto, quem doa escolhe entre:

Numa casa avaliada entre R$ 800 mil e R$ 1 milhão, o imposto antes da escritura fica entre R$ 21 mil e R$ 27 mil, e a segunda parcela, na extinção do usufruto, entre R$ 11 mil e R$ 13 mil em valores de hoje. A conta muda com a base que o Fisco aceita (valor de mercado ou valor de referência) — por isso é faixa, e por isso o número final é do advogado.

Três coisas que valem saber:

• A segunda parcela existe. A morte do usufrutuário não gera imposto novo, mas o 1/3 que ficou pra depois é cobrado nessa hora, pela Sefaz, como saldo do imposto da doação. Há decisões do TJSP nos dois sentidos; administrativamente, a cobrança acontece. Quem diz que "com usufruto resolve tudo agora" está deixando essa parcela de fora.
• Não existe tabela por idade. A Lei 10.705/2000 lida na íntegra não tem a palavra "idade", nem "expectativa de vida", e a página da Sefaz também não. É 1/3 e 2/3 pra todo mundo, aos 55 ou aos 85. As tabelas "aos 60 anos o usufruto vale 55%" que aparecem em português são cópia do Código do IMT de Portugal, art. 13.º.
• A alíquota é a mesma da herança. Doar ou deixar pro inventário paga 4% em SP nos dois casos. A diferença de custo entre os dois caminhos não está no imposto — está no honorário do advogado de inventário, que a Tabela OAB/SP 2026 referencia em 6% do monte-mor em cartório (item 6.25) e 8% a 10% na Justiça (item 6.23), e que na doação em vida não existe.

6. Quem assina, e o que acontece entre a escritura e o registro

Se você é casado em regime que não seja separação absoluta, seu cônjuge assina junto: doar imóvel é alienar, e o art. 1.647, I exige autorização do outro cônjuge. Os filhos comparecem pra aceitar.

E existe uma janela que merece atenção: a propriedade só passa no registro (art. 1.245), não na assinatura da escritura. Entre um e outro, o imóvel ainda é seu — e se algo acontecer nesse intervalo, ele vai pro inventário como se nada tivesse sido feito. Em casos bem conduzidos, o registro entra no mesmo dia ou na mesma semana da escritura.

7. As perguntas que decidem, antes do cartório

A doação com usufruto responde bem a um medo específico: o de perder o teto e a renda. Ela não responde a todos. Em casos parecidos, as perguntas que separam quem sai satisfeito de quem se arrepende são estas:

1. Se eu precisar de dinheiro grande daqui a dez anos, de onde ele vem — e essa casa está no plano?
2. Todos os filhos vão receber, ou um só? Se um só, os outros sabem?
3. Algum filho tem dívida, empresa, ou casamento instável?
4. Eu quero que o filho possa vender a parte dele um dia, ou quero travar isso?
5. Estou fazendo isso pra organizar, ou porque alguém disse que era urgente?

Nenhuma dessas tem resposta certa. Todas mudam a escritura.

Quer ver essa conta com o seu imóvel? O diagnóstico monta o mapa da sua situação — custo em faixa com as tabelas oficiais de 2026, o que merece atenção no seu caso e o que um advogado vai precisar saber — antes de você se comprometer com qualquer coisa. Ver quanto custa no meu caso

Estimativas em faixa, calculadas com tabelas oficiais vigentes. A confirmação de cada número e a escolha do instrumento são do advogado.

Estimativas em faixa, calculadas com tabelas oficiais vigentes. Confirmação é do advogado.