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Quanto custa passar a casa pros filhos em vida, em São Paulo: a conta por faixa de imóvel, com a tabela oficial

Atualizado em 25 de agosto de 2026 · vale para imóvel em São Paulo

Se você tem um imóvel em São Paulo e está pensando em passar para os filhos agora, em vez de deixar para o inventário, a pergunta que vem primeiro é quanto isso custa. A maioria das páginas responde "depende, consulte um advogado". Aqui a conta está feita, linha por linha, para três faixas de imóvel, com a tabela oficial ao lado de cada número.

Tudo abaixo vale para imóvel urbano em São Paulo, doado de pai ou mãe para os filhos, com tabelas de 2026. É estimativa em faixa, não orçamento: cada cartório e cada documento pode mudar um pouco a conta, e quem confirma é o advogado.

A conta em uma tabela

Cenário padrão: doação da propriedade inteira, ITCMD sobre o valor de mercado (é assim que a Sefaz cobra hoje; a discussão sobre a base está na seção 2), escritura e registro na capital, dois filhos.

Três coisas saltam da tabela:

1. O imposto é a maior linha, de longe. Nas três faixas, o ITCMD é mais da metade do total.
2. O cartório é fixo por faixa e não se negocia. Emolumento é tributo fixado em lei estadual; é o mesmo valor em qualquer cartório do estado.
3. O advogado é um valor fixo, não um percentual do imóvel. É isso que separa esse caminho do inventário (seção 6).

Se o imóvel é doado com reserva de usufruto (você continua morando ou recebendo o aluguel), o ITCMD sai em duas partes, e o desembolso de agora cai. Está na seção 3.

1. ITCMD: 4%, pago antes da escritura, por quem recebe

O ITCMD é o imposto estadual sobre herança e doação. Em São Paulo, a Lei 10.705/2000 diz, no art. 16: "O imposto é calculado aplicando-se a alíquota de 4% (quatro por cento) sobre o valor fixado para a base de cálculo". Alíquota única, sem faixa, sem diferença por parentesco, e a mesma para doação e para herança.

Duas regras que mudam a vida de quem organiza:

• Quem paga é quem recebe. Art. 7º, III: na doação, o contribuinte é o donatário. Na prática das famílias, quem doa costuma pagar, o que tecnicamente é mais uma doação.
• Paga-se antes. Art. 18: "o imposto será recolhido antes da celebração do ato ou contrato correspondente". O tabelião não lavra a escritura sem a guia quitada. A maior linha da conta vence antes de qualquer coisa acontecer.

A isenção da lei (art. 6º, II, "a") só alcança doação de até 2.500 UFESPs, R$ 96.050 em 2026, por donatário. Na faixa de imóvel desta página, ela não entra na conta.

ITBI não incide: é o imposto de compra e venda (municipal). Doação paga ITCMD, não ITBI.

2. Sobre qual valor: o que a lei diz, o que a Sefaz cobra, o que o TJSP decide

Aqui mora a diferença entre a conta certa e a conta errada.

A lei (art. 9º, §1º) define valor venal como "o valor de mercado do bem ou direito na data [...] do ato ou contrato de doação". O art. 13 diz que a base "não será inferior" ao valor usado para o IPTU. Mercado como regra, IPTU como piso.

A Sefaz-SP, na Resposta à Consulta 33561/2026, mantém: a base é "o efetivo valor de mercado", e ela aceita o valor venal de referência do ITBI municipal. Declarado abaixo disso, o Posto Fiscal pode arbitrar.

O TJSP vem afastando essa prática em casos concretos: na Remessa Necessária 1032813-64.2024.8.26.0053 (11ª Câmara de Direito Público, 14/10/2024) decidiu que "a base de cálculo do ITCMD [...] deve ser o valor venal do imóvel lançado para fins de IPTU". O valor de IPTU, em São Paulo, costuma ficar abaixo do valor de mercado.

O que isso significa para a sua conta:

Recolher pelo IPTU sem ação expõe quem recebe a arbitramento. Se vale discutir a base em juízo é uma decisão do advogado, caso a caso. Nesta página a conta é feita pelo cenário administrativo, que é o que acontece por padrão.

3. Com reserva de usufruto: 2/3 agora, 1/3 depois

A doação mais comum nessa faixa é com reserva de usufruto: o imóvel passa para os filhos, e quem doa continua com o direito de morar nele ou de receber o aluguel enquanto viver.

Vale dizer as duas metades. O usufruto preserva o uso e a renda, registrado na matrícula. E ele custa o poder de vender sozinho: depois da doação, vender o imóvel depende da assinatura dos filhos (e, conforme o regime de bens, dos cônjuges deles). Desfazer a doação é praticamente indisponível. Isso não é detalhe: é a troca que está sendo feita.

Para o imposto, a Lei 10.705, art. 9º, §2º parte o valor em dois: a nua-propriedade (o que vai para os filhos) vale 2/3, e o usufruto (o que fica) vale 1/3. Pela página oficial da Sefaz-SP, o padrão é recolher 4% sobre 2/3 antes da escritura, e o 1/3 restante quando o usufruto se extinguir, corrigido pela UFESP (não pelo valor do imóvel). Também é permitido recolher tudo de uma vez.

Dois avisos honestos. Primeiro: a doação com usufruto antecipa 2/3 do imposto e adia 1/3; ela não elimina o pagamento na extinção do usufruto. Segundo: a cobrança desse 1/3 está em discussão no TJSP, com câmaras decidindo nos dois sentidos, e o STF (Tema 1214) considerou o diferimento constitucional. Para a sua conta, o 1/3 é devido.

Não existe tabela por idade em São Paulo. Sites que mostram "aos 60 anos o usufruto vale X%" estão reproduzindo a lei de Portugal.

4. Cartório: dois atos, duas tabelas, nenhum desconto

Uma transferência passa por dois cartórios. O tabelionato de notas lavra a escritura; o registro de imóveis a inscreve na matrícula. A escritura sozinha não transfere nada: pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade só muda com o registro. Enquanto o registro não sai, o imóvel continua no nome de quem doou.

Emolumento é tributo, fixado pela Lei estadual 11.331/2002, reajustado todo ano (a tabela de 2026 vale desde 08/01/2026). É o mesmo valor em qualquer cartório do estado. Os valores abaixo são a coluna TOTAL das tabelas da capital, que já inclui as parcelas do Estado, do Tribunal, do ISS e dos demais destinatários.

Fora da capital, muda só a parcela do ISS. A escritura de doação usa a mesma linha da tabela que a compra e venda ("escritura com valor declarado").

Na doação com usufruto, a tabela de registro prevê base de 1/3 para o usufruto (nota 1.5). Como o cartório combina isso com o registro da nua-propriedade varia na prática; o valor acima é o teto (registro pelo valor cheio).

Certidões entram antes de tudo, na preparação: matrícula atualizada (R$ 75,60, Tabela II ARISP, item 11), certidão de casamento de quem doa e de nascimento ou casamento de cada filho (R$ 46,35 cada, Tabela V ARPEN/SP 2026). Com dois filhos, dá entre R$ 170 e R$ 220. Na capital, a certidão de dados cadastrais e a negativa de tributos do imóvel saem de graça no portal da prefeitura.

5. Advogado e acompanhamento

A escritura de doação pode ser lavrada sem advogado. Na prática, um caso com usufruto, cônjuges, cláusulas e a discussão da base do ITCMD é trabalho de advogado, e é assim que a conta desta página foi montada.

A Tabela de Honorários da OAB/SP 2026 não tem item "doação". O enquadramento usual é o item 1.11, elaboração de minuta de escritura ou documento: mínimo de R$ 4.930,26. Pelo Código de Ética (art. 48, §6º), o advogado não pode cobrar abaixo do mínimo da tabela; o percentual médio (3% do valor) é referência de mercado, não obrigação.

A linha "advogado e acompanhamento" da tabela desta página soma o honorário de referência do advogado (R$ 4.930,26, o mínimo da OAB/SP) com o valor fixo do acompanhamento não jurídico do caso (organização dos documentos, ITCMD, cartório e prazos), que fica entre R$ 4.500 e R$ 8.000 conforme a complexidade da doação (simples, com usufruto ou com cláusulas). Os dois são cobrados separados, cada um por quem presta, e o honorário vai direto para o advogado.

6. A comparação que você já está fazendo: e se deixar pro inventário?

O imóvel vai passar para os filhos de um jeito ou de outro. A escolha é quando, e sob que regime. Vale comparar o mesmo evento nos dois momentos.

O imposto é igual. ITCMD de 4% na doação e 4% na herança, pela mesma lei. Passar em vida não paga menos imposto; a doação com usufruto muda o momento (2/3 agora, 1/3 depois), não o total.

O cartório é parecido. O inventário extrajudicial também tem escritura (de partilha) e registro, pelas mesmas tabelas.

O que muda de ordem de grandeza é o advogado. No inventário, judicial ou extrajudicial, o advogado é obrigatório por lei, e o honorário é cobrado por percentual do patrimônio: a Tabela OAB/SP 2026, item 6.25, referencia 6% sobre o monte-mor para inventário em cartório; o item 6.23 referencia 8% na Justiça sem litígio e 10% com litígio. A própria tabela diz que o percentual é o médio praticado pela classe e que o mínimo obrigatório é o valor em reais (R$ 4.344,80 em cartório, R$ 6.082,72 na Justiça, em 2026). É referência negociável, não teto, e por isso entra aqui em faixa.

Duas ressalvas que precisam viajar com esses números:

• Dinheiro no tempo. Doar paga o ITCMD agora, em vez de daqui a dez ou vinte anos. Antecipar imposto tem custo, e a conta ingênua ignora isso.
• O que não cabe em tabela. Se você ainda depende da renda do imóvel, se ele é a sua segurança, se algum filho está em divórcio ou endividado, e se os filhos estão sendo tratados de forma coerente entre si. Doar para um filho é adiantamento de herança (Código Civil, art. 544) e volta à conta no inventário futuro, salvo dispensa expressa. Essas perguntas pesam mais do que a diferença de honorário, e são conversa com o advogado.

Inventário judicial, com custas de processo e prazo de meses a anos, custa mais que o extrajudicial. A faixa acima é a conservadora.

7. O que ainda pode aparecer na sua conta

Imposto de renda sobre ganho de capital. Pela Lei 9.532/1997, art. 23, a doação em adiantamento de herança pode ser feita pelo valor que está na sua declaração de IR ou pelo valor de mercado. Se for a valor de mercado, a diferença paga 15% de IR. Se for pelo valor da declaração, não há IR agora, e o custo antigo passa para o filho. É escolha com efeito nos dois lados, e a regra está em disputa nos tribunais. Em imóvel comprado há muito tempo, essa linha pode ser maior que o ITCMD. Nesta página ela não entra na soma porque depende do valor de compra do seu imóvel.

Outorga do cônjuge. Quem é casado (fora da separação total) precisa da assinatura do cônjuge na doação (Código Civil, art. 1.647, I).

Financiamento em aberto. Imóvel ainda financiado depende da anuência do banco antes da escritura.

Para fechar a conta do seu caso

Os números desta página são de tabela oficial, mas a sua conta depende de quatro coisas que só você tem: o valor do imóvel (de mercado e o venal de referência), quantos filhos, o estado civil de cada um e se haverá usufruto. Com isso, dá para sair com a faixa do seu caso, o que merece atenção e o que acontece a seguir, sem correr atrás de cartório e advogado sozinho.

Ver a faixa de custo do meu caso

Estimativas em faixa, calculadas com tabelas oficiais vigentes em 2026. A confirmação e a escolha do instrumento são sempre do advogado.

Estimativas em faixa, calculadas com tabelas oficiais vigentes. Confirmação é do advogado.