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ITCMD em São Paulo em 2026: 4% na doação e na herança, sobre qual valor, e o que os projetos de lei mudam (ou não)

Atualizado em 25 de agosto de 2026 · vale para imóvel em São Paulo

Quem pesquisa "imposto pra doar imóvel pra filho" em 2026 encontra dois tipos de página: as de Portugal, que falam de outro imposto, e as de escritório brasileiro que dizem "doe antes que suba". Este guia é o terceiro tipo: o que a lei de São Paulo cobra hoje, sobre qual valor, quem paga, quando, e o que os projetos de lei na Alesp mudam se forem aprovados, lidos no texto original.

O ITCMD é estadual. Tudo abaixo vale pra imóvel em São Paulo; em outro estado a alíquota e a isenção são outras, e em alguns a doação paga menos que a herança. Aqui não.

1. A alíquota: 4%, única, igual pra doação e pra herança

Lei 10.705/2000, art. 16: "O imposto é calculado aplicando-se a alíquota de 4% (quatro por cento) sobre o valor fixado para a base de cálculo". Sem faixa, sem diferença por parentesco, sem diferença entre doar em vida e deixar pro inventário.

Isso derruba a frase mais repetida da categoria: passar em vida não paga menos imposto em São Paulo. O que muda entre os dois caminhos é o honorário do advogado, que no inventário é percentual e na doação é fixo; está em doação, inventário ou testamento.

2. Sobre qual valor: a lei, a Sefaz e o TJSP

É aqui que a conta certa se separa da errada.

A lei (art. 9º, §1º) define base como "o valor de mercado do bem ou direito na data [...] do ato ou contrato de doação", e o art. 13 diz que ela "não será inferior" ao valor usado pro IPTU. Mercado como regra, IPTU como piso.

A Sefaz-SP cobra assim. Na Resposta à Consulta 33561/2026, de maio de 2026, mantém que a base é "o efetivo valor de mercado", aceita o valor venal de referência do ITBI municipal, e arbitra pelo Posto Fiscal se o declarado ficar abaixo.

O TJSP vem afastando essa prática caso a caso: na Remessa Necessária 1032813-64.2024.8.26.0053 (11ª Câmara de Direito Público, 14/10/2024), decidiu que "a base de cálculo do ITCMD [...] deve ser o valor venal do imóvel lançado para fins de IPTU", que em São Paulo costuma ficar abaixo do mercado.

Recolher pelo IPTU sem ação expõe quem recebe a arbitramento. Se vale discutir em juízo é decisão do advogado. Toda conta desta página usa o cenário administrativo, que é o que acontece por padrão.

3. Quanto dá, por faixa

Cenário: imóvel urbano em SP, base pelo valor de mercado, doação da propriedade inteira.

A divisão 2/3 e 1/3 vem do art. 9º, §2º da lei, e a mecânica de recolher a segunda parte na extinção do usufruto está na página da Sefaz sobre doação com reserva de usufruto. Não existe tabela por idade em São Paulo; as que circulam são da lei de Portugal. A regra inteira, com o que o TJSP discute sobre o 1/3, está em doação com usufruto: o que você mantém e o que você perde.

4. Quem paga, quando, e o que o atraso custa

• Quem recebe. Art. 7º, III: na doação, o contribuinte é o donatário. Se ele não mora em SP, passa a ser o doador. Na prática das famílias quem doa costuma pagar, o que tecnicamente é outra doação.
• Antes da escritura. Art. 18: recolhido "antes da celebração do ato ou contrato". O tabelião não lavra sem a guia paga. A maior linha da conta vence antes de tudo.
• Uma guia por filho. Cada donatário é um fato gerador (art. 2º); o ITCMD-DEC emite uma DARE pra cada um.
• Atraso: 0,33% ao dia, limitado a 20% (art. 19). Na herança, o prazo é de até 180 dias da abertura da sucessão (art. 17).

5. Isenção: existe, mas não alcança a faixa da capital

Art. 6º, II, "a": isenta a doação "cujo valor não ultrapassar 2.500 UFESPs". Com a UFESP de 2026 em R$ 38,42, são R$ 96.050 por donatário. Duas armadilhas:

1. Mede-se pelo bem inteiro. Com usufruto, a nua-propriedade vale 2/3, mas a Sefaz só isenta se o valor integral do imóvel couber no limite.
2. É por ano, e se perde inteira. Uma segunda doação no mesmo ano ao mesmo donatário soma com a primeira, e na leitura corrente o total passa a ser tributado, não só o excedente.

Imóvel urbano na capital, na faixa desta página, não entra na isenção.

6. ITBI não incide, e o imposto de renda pode incidir

ITBI é o imposto municipal da compra e venda (transmissão onerosa). Doação é transmissão gratuita: paga ITCMD ao estado, não ITBI ao município. A confusão é comum porque o emolumento do cartório é o mesmo nos dois casos.

Imposto de renda sobre ganho de capital é federal e passa despercebido. Pela Lei 9.532/1997, art. 23, a doação em adiantamento de herança pode ser feita pelo valor da declaração de IR de quem doa ou pelo valor de mercado; a valor de mercado, a diferença paga 15%. Em imóvel comprado há muito tempo, essa linha pode passar do ITCMD. A regra está em disputa nos tribunais e a escolha é do advogado. Não entra nas contas desta página porque depende do valor de compra do seu imóvel.

7. Os projetos de lei: o que mudaria, pra quem, e quando

A reforma tributária (EC 132/2023) tornou a progressividade do ITCMD obrigatória, e a LC 227/2026 regulamentou, com teto de 8%. Mas quem fixa as faixas é lei estadual, e a Alesp não aprovou nenhuma. Em 2026 São Paulo continua em 4% fixo.

Dois projetos tramitam, em direções opostas:

Convertendo pela UFESP de 2026 (R$ 38,42): 10.000 UFESPs são R$ 384.200 e 85.000 UFESPs são R$ 3.265.700. É a faixa onde cai praticamente todo imóvel residencial da capital.

Três consequências pra quem está olhando a própria casa:

1. Nada muda em 2026. Pelas anterioridades anual e nonagesimal (Constituição, art. 150, III), imposto aprovado num ano só vale no seguinte, e no mínimo 90 dias depois de publicado.
2. Na faixa de R$ 384 mil a R$ 3,2 milhões, o PL que aumenta mantém 4%. A progressividade do PL 7/2024 encarece acima de R$ 3,27 milhões e barateia abaixo de R$ 384 mil. Pra uma casa de R$ 600 mil ou de R$ 1,5 milhão, a alíquota proposta é a que já existe.
3. O outro PL reduz. O PL 409/2025 levaria a mesma faixa pra 2%.

Ou seja: "doar antes que o imposto suba" não descreve o que está na Alesp. Quem doa em vida em São Paulo faz isso por organização, por honorário de inventário evitado e por decidir com os filhos na sala, não por urgência tributária. Se um dos projetos andar, esta página muda; a data de atualização está no topo.

O que a LC 227/2026 já mudou de verdade é outra coisa: doações fracionadas ao longo dos anos pra caber em faixa menor passam a ser somadas. A tática de "picar" a doação perdeu efeito.

8. O que fica fora desta página

Emolumentos de escritura e registro (tabelas de 2026 em quanto custa passar a casa pros filhos), a discussão técnica do 1/3 diferido no TJSP (em ITCMD na doação com reserva de usufruto), e as leis dos outros 25 estados.

Quer ver o imposto do seu imóvel, nos dois cenários de base? O diagnóstico monta o mapa da sua situação: ITCMD em faixa, com e sem usufruto, o resto da conta com as tabelas de 2026 e o que merece atenção. Ver o imposto no meu caso

Estimativas em faixa, calculadas com a lei e as tabelas vigentes em 2026. A confirmação da base e a escolha do instrumento são do advogado.

Estimativas em faixa, calculadas com tabelas oficiais vigentes. Confirmação é do advogado.