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Documentos pra escritura de doação com usufruto em São Paulo: o que o cartório pede, quanto custa e quanto tempo leva

Atualizado em 25 de agosto de 2026 · vale para imóvel em São Paulo

O cartório sempre responde a mesma coisa: "a lista final depende do caso". É verdade, e é inútil pra quem está tentando organizar. Este guia é a lista que se repete em todo caso de doação de imóvel com reserva de usufruto em São Paulo, com o que cada certidão custa pela tabela de 2026, em que ordem as coisas acontecem e onde o prazo costuma escapar.

O que aqui vem de norma ou de tabela oficial está com o link. O que é prática usual de cartório está dito como prática, porque a exigência concreta varia por serventia. A palavra final é do tabelionato escolhido, e o advogado confere antes.

1. A ordem que não pode inverter

1. Reunir documentos e definir o valor a declarar com o advogado. O valor puxa o emolumento, o ITCMD e o imposto de renda ao mesmo tempo.
2. Declarar o ITCMD no ITCMD-DEC da Sefaz-SP, online. O sistema emite a declaração, o demonstrativo e uma guia (DARE) por filho que recebe.
3. Pagar a guia antes da escritura. Lei 10.705/2000, art. 18: o imposto é recolhido "antes da celebração do ato". O tabelião exige o comprovante.
4. Lavrar a escritura no tabelionato de notas, presencial ou por videoconferência.
5. Registrar na matrícula no cartório de registro de imóveis. Só aqui o imóvel muda de dono (CC, art. 1.245). Entre o passo 4 e o 5 o imóvel ainda é de quem doou.
6. Guardar tudo. Declaração e comprovantes da DARE: a Sefaz fiscaliza depois.

2. Quem comparece e assina

Casal doando pra dois filhos: quatro pessoas assinam. É o passo que mais atrasa, porque é agenda de quatro adultos. A videoconferência resolve boa parte disso (seção 6).

3. O que se pede das pessoas

De quem doa, do cônjuge e de cada filho que recebe:

• Identidade original com CPF (RG ou CNH). Exigência de norma.
• Certidão de casamento (ou de nascimento, se solteiro), atualizada. Prática usual dos cartórios: emitida nos últimos 90 dias. É por ela que o tabelião confere regime de bens e quem precisa outorgar.
• Pacto antenupcial registrado, se o casamento não é no regime legal.
• Comprovante de endereço.

Quanto custa: a 2ª via de certidão de casamento ou nascimento sai por R$ 46,35 na Tabela V da ARPEN/SP 2026 (breve relatório, no balcão; pedida online tem acréscimo de serviço e frete). Com doador casado e dois filhos, são três certidões.

4. O que se pede do imóvel

• Matrícula atualizada: certidão do registro de imóveis. Prática usual: emitida nos últimos 30 dias. Custa R$ 75,60 na Tabela II da ARISP 2026, item 11. É ela que mostra quem é o dono, se há ônus, e se o estado civil de quem doa está atualizado nela; se não está, o registro devolve com exigência e a averbação entra antes.
• Dados cadastrais e negativa de tributos do imóvel: na capital, saem de graça no portal da prefeitura. A certidão de dados cadastrais traz o valor venal de IPTU, que é o piso legal da base do ITCMD (Lei 10.705, art. 13); a Sefaz cobra por valor de mercado, e aceita o valor venal de referência do ITBI. Qual valor declarar é decisão do advogado.
• Declaração de quitação de condomínio, se apartamento.
• Anuência do banco, se o imóvel ainda tem financiamento. Sem ela, a escritura não sai.

Certidões pessoais de quem doa (tributos federais, trabalhista, protestos) não são exigência legal da doação; alguns cartórios pedem por segurança contra fraude a credores. Perguntar ao cartório antes de tirar tudo.

5. O que se pede do imposto

• Declaração de Doação do ITCMD-DEC, com o demonstrativo de cálculo.
• DARE paga, uma por filho que recebe. Cada donatário é um fato gerador separado (Lei 10.705, art. 2º).
• Com reserva de usufruto, a guia de agora é sobre 2/3 do valor; o 1/3 fica pra quando o usufruto acabar, ou se recolhe tudo de uma vez. A regra e a conta estão em ITCMD em São Paulo hoje.

Doação isenta (até 2.500 UFESPs, R$ 96.050 em 2026, por donatário) também se declara; só não recolhe. Na faixa de imóvel urbano da capital a isenção não alcança.

6. Se for por videoconferência: o que muda na lista

A escritura de doação pode ser lavrada inteira pelo e-Notariado, sem ninguém no cartório. Entram três itens por pessoa que assina:

• Certificado digital notarizado, gratuito, emitido pelo próprio tabelionato, presencial ou por videoconferência, instalado no celular. Vale 3 anos. Quem já tem e-CPF (ICP-Brasil) pode usar o dele.
• Documento digital: CNH digital ou RG digital. Quem só tem RG de papel e nunca abriu firma em cartório faz uma ida a qualquer cartório, só pra isso, antes da sessão.
• Celular ou computador com câmera e internet estável. O cartório interrompe e reagenda se a qualidade cai; um filho pode ajudar na sessão, no mesmo aparelho.

E uma regra de competência: no ato eletrônico, o tabelionato tem que ser do estado do imóvel ou do domicílio de quem recebe. Imóvel e filhos em SP: qualquer tabelionato paulista.

O emolumento é o mesmo do presencial; não há taxa de plataforma pra quem assina.

7. Quanto custa a preparação

Antes da escritura, sem contar o imposto:

Com dois filhos, o pacote fica entre R$ 170 e R$ 220. É pouco perto do resto, mas é desembolso antes de qualquer coisa acontecer, e some do orçamento de quem só olha a escritura. A prenotação no registro (R$ 79,16, Tabela II, item 12) é descontada do valor do registro quando a escritura é reapresentada no prazo.

A conta inteira, com escritura, registro, ITCMD e advogado por faixa de imóvel, está em quanto custa passar a casa pros filhos.

8. Quanto tempo leva, e onde escapa

Em casos parecidos, sem exigência do cartório, a sequência inteira leva entre 20 e 30 dias úteis. O que estoura esse prazo, quase sempre:

1. Certidão vencida entre tirar e usar. Tirar por último, não primeiro.
2. Estado civil desatualizado na matrícula. Quem casou, divorciou ou enviuvou depois de comprar o imóvel precisa averbar antes; senão o registro devolve.
3. Quatro agendas. Sessões separadas por videoconferência são permitidas pela norma; nem todo cartório oferece. Perguntar.
4. Valor da DARE diferente do valor da escritura. O registro compara os dois.
5. Certificado num celular trocado. Trocar de aparelho entre a emissão e o ato exige emitir de novo.

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Lista baseada em norma, tabelas oficiais de 2026 e prática usual dos tabelionatos de São Paulo. A exigência final é do cartório escolhido, e a conferência é do advogado.

Estimativas em faixa, calculadas com tabelas oficiais vigentes. Confirmação é do advogado.