Escritura de doação de imóvel: quanto tempo leva e o que atrasa, em São Paulo
"Semanas, não anos" é a frase que resume o prazo de uma doação de imóvel, e é verdade em casos parecidos — mas só quando a ordem é respeitada. Este guia mostra cada etapa com o prazo típico e a fonte, o total que costuma sair, e os sete gargalos que transformam 30 dias em 6 meses. Vale pra imóvel em São Paulo, com todos maiores e de acordo.
1. As etapas e o prazo de cada uma
| # | Etapa | Prazo típico | Fonte |
|---|---|---|---|
| 1 | Decidir o desenho (usufruto, cláusulas, valor a declarar) | 1 conversa | advogado |
| 2 | Certidões das pessoas e do imóvel | dias; matrícula atualizada sai em até 5 dias | Lei 6.015/1973, art. 19 |
| 3 | ITCMD declarado no ITCMD-DEC e DARE paga | 1 a 2 dias; Pix compensa no dia | prática |
| 4 | Minuta da escritura pelo tabelionato | 2 a 5 dias úteis | prazo que cartórios da capital anunciam |
| 5 | Escritura (presencial ou por videoconferência) | na data marcada; 30 a 60 min de sessão | prática |
| 6 | Registro na matrícula (só aqui o dono muda, CC, art. 1.245) | até 10 dias; 5 quando o título chega eletrônico | Lei 6.015/1973, art. 188 |
Total em casos parecidos: entre 20 e 30 dias úteis. Duas observações:
- As etapas 2 e 3 andam em paralelo; a 3 precisa vir antes da 5 (Lei 10.705/2000, art. 18).
- O prazo legal do registro (etapa 6) é o único com lei; os outros são prática. Cartório com exigência ("nota devolutiva") zera esse relógio.
A lista de documentos por etapa está em o que levar pra escritura.
2. Os sete gargalos
Em ordem de frequência, em casos parecidos:
| Gargalo | O que acontece | Quanto custa em tempo | Como não cair |
|---|---|---|---|
| Certidão vencida | certidão tirada no começo vence antes da escritura (a maioria vale 30 dias) | dias a semanas | tirar por último, não primeiro |
| Estado civil desatualizado | quem casou, divorciou ou enviuvou depois de comprar precisa averbar antes; o registro devolve | 2 a 6 semanas | conferir a matrícula na etapa 1 |
| Valor da DARE ≠ valor da escritura | o registro compara os dois; diferença gera exigência ou ITCMD complementar | 1 a 3 semanas | definir o valor uma vez, na etapa 1, e usar o mesmo em tudo |
| Financiamento em aberto | imóvel alienado ao banco: doar exige anuência do credor, ou quitar antes | semanas a meses (depende do banco) | perguntar ao banco antes de marcar cartório |
| Imóvel no nome de quem morreu | não dá pra doar o que ainda não é seu; precisa do inventário antes | meses | ver quanto custa o inventário |
| Sem matrícula individualizada | imóvel só com transcrição antiga ou fração de terreno; precisa abrir matrícula | semanas a meses | pedir a matrícula atualizada na etapa 2 e ler o topo |
| Agenda | doador, cônjuge, cada filho e cônjuge do filho (em alguns regimes) precisam assinar | dias | sessões separadas por videoconferência, se o cartório oferecer |
Nenhum deles é "culpa do cartório". Todos aparecem quando a etapa 1 é pulada — quando a família vai ao balcão sem alguém ter lido a matrícula.
3. Onde o prazo vira ano
Duas situações saem da faixa de semanas e entram na de meses ou anos, e vale reconhecer cedo:
- Briga ou herdeiro que não concorda. Doação exige a assinatura de quem doa e de quem recebe; se um dos filhos não aceita, a doação a ele não acontece, e favorecer os outros tem limite (doar pra um filho só).
- Inventário pendente. Se o imóvel ainda está no nome de um dos pais que já morreu, o caminho é o inventário primeiro — em cartório leva semanas; na Justiça, meses a anos.
4. Como usar isso antes de marcar cartório
Três perguntas resolvem a maior parte dos atrasos:
- A matrícula está no seu nome, com o seu estado civil atual? Se não, é averbação ou inventário antes.
- Tem financiamento em aberto? Se sim, o banco entra na fila antes do cartório.
- Todo mundo que assina está de acordo e disponível? Se sim, a sessão por videoconferência resolve a agenda.
O diagnóstico faz essas três perguntas e marca o que trava.
Quer o checklist do seu caso, com a ordem certa e o que pode travar? O diagnóstico usa as tabelas de 2026 e leva 3 minutos. Ver o mapa do meu caso
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva pra passar um imóvel pros filhos em São Paulo?
Em casos parecidos, sem exigência do cartório, entre 20 e 30 dias úteis do início até o registro na matrícula: certidões (dias), ITCMD declarado e pago (1 a 2 dias), minuta (2 a 5 dias úteis), escritura (na data marcada) e registro (até 10 dias, 5 se o título chega eletrônico — Lei 6.015/1973, art. 188). É semanas, não anos; o inventário judicial é que leva anos.
O que mais atrasa a escritura de doação?
Sete coisas, em ordem de frequência: certidão vencida entre tirar e usar; estado civil desatualizado na matrícula; ITCMD com valor diferente do da escritura; financiamento ainda aberto (o banco precisa anuir); imóvel ainda no nome de alguém que morreu (precisa de inventário antes); imóvel sem matrícula individualizada; e agenda de quem assina.
Posso fazer a escritura antes de pagar o ITCMD?
Não. A Lei 10.705/2000, art. 18, manda recolher o imposto antes da celebração do ato, e o tabelião exige o comprovante da DARE. A ordem é: valor definido → ITCMD declarado e pago → escritura → registro. Inverter é o atraso mais evitável da lista.
Quer a conta do seu caso?
O diagnóstico pega o valor do imóvel e a situação da família e devolve a estimativa em faixa, com as mesmas tabelas oficiais deste guia. Leva uns 3 minutos, de graça, sem cadastro.
Ver quanto custa no meu caso →