Doação de imóvel precisa de advogado ou só de cartório? O que a lei exige e o que fica sem dono, em São Paulo
A pergunta chega assim: "o cartório não faz tudo?" Faz uma parte, a que a lei manda. O que ele não faz é decidir por você — e numa doação de imóvel o que decide o resultado são justamente as decisões. Este guia separa o que é exigência legal, o que o tabelião faz por ofício, e o que fica sem dono quando ninguém é contratado pra pensar no caso.
1. O que a lei exige (e o que não exige)
| Exigência | Onde está | Advogado? |
|---|---|---|
| Escritura pública pra imóvel acima de 30 salários mínimos | CC, art. 108 | não exige |
| Registro da escritura na matrícula (sem isso o dono não muda) | CC, art. 1.245 | não exige |
| ITCMD pago antes da escritura | Lei 10.705/2000, art. 18 | não exige |
| Inventário em cartório | CPC, art. 610, §2º | exige |
Ou seja: pra doação, a lei pede escritura e registro, e nenhum dos dois pede advogado. Dá pra ir direto ao tabelionato. A pergunta real é o que acontece com o que a lei deixa em aberto.
2. O que o tabelião faz — e o que ele não faz
A Lei 8.935/1994, art. 6º, resume o ofício do notário: formalizar juridicamente a vontade das partes. Ele lavra a escritura, confere documentos, certidões e o comprovante do ITCMD, lê o ato pra todos e colhe as assinaturas. O emolumento é tabelado e igual em qualquer tabelionato do estado (o que ele faz, passo a passo).
O que ele não faz, por natureza do ofício:
- Não escolhe lado. O tabelião é imparcial entre doador e donatário. Se uma cláusula protege você e desagrada o filho, ou vice-versa, não é ele quem vai sugerir.
- Não decide o desenho. Adiantamento de legítima ou parte disponível, com ou sem usufruto, com ou sem incomunicabilidade — a minuta chega com isso resolvido, ou sai no padrão.
- Não cuida do que vem antes e depois. O ITCMD é declarado na Sefaz antes; o registro é em outro cartório depois; o imposto de renda do doador é no ano seguinte. Cada balcão cuida do seu.
3. O que fica sem dono
Quando ninguém é contratado pra pensar no caso, estas decisões saem "no padrão" ou não saem:
| Decisão | O que muda se sair no padrão |
|---|---|
| "Em adiantamento de legítima" ou "da parte disponível, com dispensa de colação" | é a frase que define se o imóvel entra na conta do inventário (doar pra um filho só) |
| Cláusula de incomunicabilidade | sem ela, na comunhão universal o bem entra na partilha do divórcio do filho (CC, art. 1.668, I) |
| Cláusula de reversão | sem ela, se o filho morrer antes, o bem vai pros herdeiros dele, não volta pra você (CC, art. 547) |
| Reserva de usufruto | sem ela, você deixa de ter direito a morar e alugar; com ela, o ITCMD sai em duas partes (o que mantém e o que perde) |
| Valor a declarar | define o ITCMD e, no ano seguinte, o ganho de capital do doador (ITBI e imposto de renda) |
| Financiamento ou outro cônjuge na matrícula | o banco precisa anuir; o cônjuge precisa assinar (CC, art. 1.647) — descobrir isso no balcão é o atraso mais comum |
Nenhuma dessas é "erro do cartório". São escolhas que a lei deixa com você, e que o tabelião registra do jeito que chegam.
4. A conta
| Linha | Só cartório | Com advogado |
|---|---|---|
| ITCMD (4%) | igual | igual |
| Escritura + registro (tabela 2026) | igual | igual |
| Certidões | igual | igual |
| Condução do caso | — | R$ 9.430 a R$ 12.930 (Tabela OAB/SP 2026, item 1.11) |
É a única linha que muda. Os valores por faixa de imóvel estão em quanto custa passar a casa em vida.
5. Quando cada caminho costuma aparecer
Em casos parecidos — não é regra:
Só cartório costuma bastar quando: um imóvel, um filho, sem usufruto, sem financiamento, sem cônjuge do filho no meio, e você não se importa que a doação entre na conta do inventário como adiantamento. É o caso "passa a escritura e pronto".
O advogado costuma entrar quando: há mais de um filho, usufruto, filho casado na comunhão universal, financiamento em aberto, intenção de favorecer alguém, ou um imóvel que é o seu único patrimônio. Cada um desses itens é uma cláusula ou uma conta que o balcão não faz.
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Perguntas frequentes
É obrigatório ter advogado pra doar um imóvel?
Não. A lei exige escritura pública pra imóvel acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108) e o registro na matrícula (art. 1.245), mas não exige advogado na doação — diferente do inventário em cartório, onde o CPC, art. 610, §2º, exige. Dá pra ir direto ao tabelionato.
Então o que o advogado faz, se o cartório já escreve a escritura?
O tabelião formaliza a vontade das partes (Lei 8.935/1994, art. 6º) e é imparcial entre elas: não escolhe o seu lado. As decisões ficam com você: adiantamento de legítima ou parte disponível, cláusulas (incomunicabilidade, reversão, usufruto), valor a declarar, ITCMD em duas partes, imposto de renda do doador. Em casos parecidos, é isso que o advogado responde — e assina embaixo.
Quanto custa a diferença entre só cartório e com advogado?
O cartório custa o mesmo nos dois casos (emolumento por tabela, Lei estadual 11.331/2002). O advogado é um valor fixo: a Tabela OAB/SP 2026, item 1.11, referencia entre R$ 9,4 mil e R$ 12,9 mil pra condução do caso. É a única linha da conta que muda.
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