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Quem eu chamo pra passar a casa pros filhos em São Paulo: advogado, cartório ou contador — quem faz o quê

Atualizado em 25 de agosto de 2026 · vale para imóvel em São Paulo

"Passar a casa pros filhos" não é um serviço que uma pessoa só presta. São cinco balcões, cada um com uma função, uma tabela e um momento certo pra entrar. Quem começa pelo cartório descobre que falta o imposto; quem começa pelo imposto descobre que falta decidir o valor; quem decide o valor sozinho descobre um imposto federal que ninguém tinha mencionado.

Este guia diz quem faz o quê numa doação de imóvel em São Paulo, quanto cada um cobra pelas tabelas oficiais de 2026, e em que ordem eles aparecem. Vale pra imóvel urbano em SP, doado de pai ou mãe pros filhos.

O mapa em uma tabela

Repare que dois desses não se negociam: emolumento de cartório é tributo fixado em lei estadual, igual em qualquer cartório do estado; ITCMD é alíquota de lei. O que varia de caso pra caso é o advogado, e é sobre ele que a maior parte das dúvidas cai.

1. O advogado: quem decide o que vai na escritura

A lei não exige advogado pra lavrar escritura de doação. Exige no inventário (CPC, art. 610, §2º) e no divórcio em cartório, não na doação. Um tabelião lavra a escritura com os documentos em mãos e as partes presentes.

O que a lei não exige, o caso pede. Numa doação com reserva de usufruto, três decisões mudam o resultado e nenhuma delas é do cartório:

• As cláusulas. Inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade, reversão. Cada uma protege de um risco (divórcio do filho, dívida do filho) e restringe o que ele pode fazer depois. É o art. 1.911 do Código Civil e a leitura do caso concreto.
• O valor a declarar. Puxa três coisas ao mesmo tempo: o emolumento (por faixa), o ITCMD (com piso no valor de IPTU e cobrança pela Sefaz por valor de mercado) e o imposto de renda sobre ganho de capital (se declarado a valor de mercado). As três forças puxam em direções diferentes.
• Como recolher o ITCMD. Com usufruto, 2/3 agora e 1/3 depois, ou tudo agora; e sobre qual base. Detalhes em ITCMD em São Paulo hoje.

Quanto custa: a Tabela de Honorários OAB/SP 2026 não tem item "doação". O enquadramento usual é o item 1.11 (minuta de escritura ou documento), mínimo de R$ 4.930,26 e médio de 3% do valor, mais o item 1.3 (acompanhamento em órgão público, R$ 1.216,54) quando o advogado acompanha o registro. Pelo Código de Ética (art. 48, §6º), cobrar abaixo do mínimo da tabela é aviltamento, então esse piso é o chão de qualquer orçamento sério. O médio de 3% é referência, não obrigação.

Como escolher: não existe "o melhor". Existe o que atende esse tipo de caso (doação de imóvel, direito de família e sucessões, escritura com usufruto), tem OAB ativa em SP e fecha contrato por escrito com objeto, honorário e o que fica de fora (o Código de Ética, art. 48, pede exatamente isso). Quem contrata é você, direto com o advogado.

2. O tabelionato de notas: quem escreve a escritura

Cartório de notas é o que lavra a escritura pública. A doação de imóvel precisa dela por lei; sem escritura, não há doação de imóvel que valha.

O que ele faz: recebe os documentos e a minuta, confere o ITCMD pago, marca a data, lê a escritura pras partes, colhe as assinaturas e entrega o traslado. Cartórios da capital citam de 2 a 5 dias úteis pra minuta ficar pronta. Desde 2020 tudo isso pode ser por videoconferência, pelo e-Notariado, com certificado digital gratuito emitido pelo próprio cartório.

Quanto custa: a escritura de doação entra na mesma linha da compra e venda ("escritura com valor declarado"), e a tabela do CNB/SP de 2026 fixa por faixa de valor:

Qual escolher: qualquer um. O valor é o mesmo em todo o estado (Lei estadual 11.331/2002). O que muda entre cartórios é prazo de minuta, se aceitam sessões separadas por videoconferência e se eles mesmos mandam a escritura pro registro. Na escritura eletrônica há uma regra a mais: o tabelionato tem que ser do estado do imóvel ou do domicílio de quem recebe; com imóvel e filhos em SP, vale qualquer tabelionato paulista.

3. O registro de imóveis: quem muda o dono

O cartório que mais gente esquece. A escritura, sozinha, não transfere nada: pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade só passa quando a escritura entra na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis da região onde ele fica. Entre assinar e registrar, o imóvel continua no nome de quem doou, e se algo acontecer nesse intervalo, ele vai pro inventário como se nada tivesse sido feito.

O que ele faz: recebe a escritura (hoje em geral eletrônica, enviada pelo próprio tabelionato), examina, e registra ou devolve com exigência. A Lei 6.015/1973, art. 188, dá 10 dias pra registrar ou devolver; 5 dias quando o título chega eletrônico.

Quanto custa: Tabela II da ARISP, 2026, item 1, registro com valor declarado:

A mesma tabela cobra a certidão de matrícula atualizada (item 11, R$ 75,60), que entra antes de tudo, na preparação. Não há escolha aqui: o cartório de registro é o da circunscrição do imóvel.

4. A Sefaz: quem recebe o imposto, antes de tudo

O ITCMD é imposto estadual, e em São Paulo é a maior linha da conta. Não tem balcão: é o sistema ITCMD-DEC da Sefaz-SP, online, onde se declara a doação. O sistema devolve a declaração, o demonstrativo de cálculo e uma guia (DARE) por filho que recebe. Paga-se a guia, leva-se o comprovante ao tabelionato. Nada vai pra Sefaz depois; quem confere é o tabelião.

Duas regras que definem a ordem de tudo:

• Paga antes da escritura. Lei 10.705/2000, art. 18: o imposto "será recolhido antes da celebração do ato". Sem guia paga, não há escritura.
• Quem paga é quem recebe. Art. 7º, III: o contribuinte é o donatário. Na prática das famílias quem doa costuma pagar, o que tecnicamente é mais uma doação.

Quanto: 4% sobre a base de cálculo (art. 16), igual pra doação e pra herança. Sobre qual valor, e o que os projetos de lei mudam, está em ITCMD em São Paulo hoje.

5. O contador: quem cuida do imposto de renda

Não aparece em quase nenhuma lista, e pode ser a linha mais cara da operação.

A doação sai na declaração de imposto de renda dos dois lados: quem doa dá baixa no bem, quem recebe declara a entrada. E existe uma escolha com consequência: pela Lei 9.532/1997, art. 23, a doação em adiantamento de herança pode ser feita pelo valor que está na declaração de quem doa ou pelo valor de mercado. A valor de mercado, a diferença paga 15% de imposto de renda sobre ganho de capital. Pelo valor da declaração, não há imposto agora e o custo antigo passa pro filho, que carrega o ganho pra quando vender.

Em imóvel comprado há muito tempo, essa diferença pode passar do ITCMD inteiro. A regra está em disputa nos tribunais, e a escolha de como declarar é do advogado; a execução na declaração de IR, da apuração ao pagamento, é trabalho de contador. Se o imóvel foi comprado recentemente ou já está declarado perto do valor atual, o contador tende a ser dispensável.

6. E holding? "Advogado ou contador?"

A pergunta aparece muito e a resposta é "os dois, todo mês". Holding é uma empresa dona dos imóveis da família: o advogado monta a sociedade e as cláusulas, e o contador entra pra sempre, com contabilidade mensal, declarações e apuração de imposto sobre o aluguel. Escritórios que montam holding publicam custo de manutenção entre R$ 18 mil e R$ 60 mil por ano, e os próprios costumam dizer que um imóvel só não gera complexidade que justifique isso. Pra quem tem uma casa pra passar, a doação com usufruto faz a mesma coisa num ato só, sem contador fixo. Se o patrimônio é maior e tem vários bens, a conta muda, e aí é outra conversa.

7. Em que ordem eles entram

1. Advogado: analisa, define cláusulas e valor, escreve a minuta.
2. Certidões: matrícula atualizada no registro de imóveis, certidões pessoais no registro civil. Lista completa em documentos pra escritura de doação com usufruto.
3. Sefaz: declaração no ITCMD-DEC, guia por filho, pagamento.
4. Tabelionato: minuta conferida, escritura lavrada, presencial ou por videoconferência.
5. Registro de imóveis: escritura registrada na matrícula. Só aqui o imóvel muda de dono.
6. Contador: na declaração de IR seguinte, dos dois lados.

Em casos parecidos sem exigência do cartório, a sequência inteira leva semanas, não meses; o prazo exato depende da agenda do cartório e de quantas pessoas assinam.

O que ninguém desses cinco faz

Nenhum deles junta a conta. O advogado sabe o honorário dele, o cartório sabe o emolumento dele, a Sefaz sabe o imposto. Somar os cinco por faixa de imóvel, com a tabela ao lado de cada linha, está em quanto custa passar a casa pros filhos em vida. E nenhum deles pergunta, antes de começar, se a doação responde ao que você quer: se você depende da renda do imóvel, se algum filho está em divórcio, se todos vão receber igual. Essas perguntas vêm antes de qualquer balcão.

Quer saber por onde começar no seu caso? O diagnóstico monta o mapa da sua situação: custo em faixa com as tabelas de 2026, o que merece atenção e quem precisa entrar em cada etapa, antes de você ligar pra alguém. Ver o mapa do meu caso

Estimativas em faixa, calculadas com tabelas oficiais vigentes em 2026. A confirmação de cada número e a escolha do instrumento são do advogado.

Estimativas em faixa, calculadas com tabelas oficiais vigentes. Confirmação é do advogado.