ITBI e Imposto de Renda na doação de imóvel em São Paulo: o que incide e o que não incide
Quem pesquisa "imposto pra doar imóvel" acha duas respostas erradas: a de Portugal (outro imposto, outro país) e a de quem soma ITBI na conta. Este guia separa os três impostos que aparecem na doação de um imóvel em São Paulo: um que incide sempre, um que nunca incide e um que pode incidir.
1. ITCMD — incide sempre
É o imposto estadual sobre doação e herança: 4% sobre o valor do imóvel em São Paulo (Lei 10.705/2000, art. 16), pago antes da escritura, pelo valor de mercado (o valor venal do IPTU é o mínimo). A regra inteira, com usufruto e isenção, está em ITCMD em São Paulo hoje.
2. ITBI — nunca incide na doação
O ITBI é o imposto municipal da transmissão onerosa — compra e venda (Constituição, art. 156, II). O ITCMD é o imposto estadual da transmissão gratuita — doação e herança (art. 155, I). São dois impostos, de dois entes, e um exclui o outro:
| ITBI | ITCMD | |
|---|---|---|
| Quem cobra | município | estado |
| Quando | compra e venda | doação e herança |
| Em São Paulo (capital) | 3% | 4% |
Uma escritura de doação não paga ITBI. A confusão é comum porque o emolumento do tabelionato é o mesmo nos dois atos ("escritura com valor declarado", pela tabela do CNB/SP): o cartório cobra igual, o imposto é que muda. Quem monta a conta com "3% de ITBI" erra o percentual e o ente.
Existe um caso em que o ITBI volta ao assunto: colocar imóvel em holding familiar, que tem imunidade condicionada (art. 156, §2º, I) e é tema de disputa. Não é o caminho deste guia — e, num imóvel só, a holding raramente se paga.
3. Imposto de Renda sobre ganho de capital — pode incidir
É o imposto federal sobre a valorização do bem: a diferença entre o valor por que o imóvel está na declaração de IR de quem doa e o valor da transmissão. Cenário de exemplo: um apartamento de R$ 180 mil na compra, em 2004, nunca atualizado na declaração, que hoje é um imóvel de R$ 1 milhão. Essa diferença só vira imposto quando o bem sai do patrimônio — e doação é uma forma de sair.
A regra é o art. 23 da Lei 9.532/1997: na doação em adiantamento de herança, o bem pode ser transferido pelo valor da declaração ou a valor de mercado. A valor de mercado, a diferença paga 15% de IR (§1º).
| Como sai na escritura | IR agora | O que acontece depois |
|---|---|---|
| pelo valor da declaração do doador | não paga | o filho recebe o imóvel com o custo antigo; o imposto aparece quando ele vender |
| a valor de mercado | 15% sobre a diferença | o filho começa com o custo atualizado |
Não é isenção: é escolher quando o imposto aparece. Em casos parecidos com o exemplo acima (R$ 180 mil na declaração, R$ 1 milhão de mercado), a opção a valor de mercado custaria cerca de R$ 123 mil — mais que o ITCMD inteiro. Há controvérsia: o TRF da 1ª Região já declarou inconstitucional o §1º por bitributação com o ITCMD, e a disputa segue. Controvérsia não é isenção; a forma da escritura é decisão do advogado, com a sua declaração de IR na mão.
4. O que entra na conta do diagnóstico
O mapa de situação calcula o ITCMD (linha 1) e o cartório com as tabelas oficiais, e não calcula o IR da linha 3, porque ele depende do valor na sua declaração — dado que o diagnóstico não pede. Imóvel comprado há muito tempo aparece como ponto de atenção, pra o advogado avaliar. O ITBI não aparece porque não existe na doação.
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Perguntas frequentes
Doação de imóvel paga ITBI?
Não. O ITBI é o imposto municipal da transmissão onerosa (compra e venda, Constituição art. 156, II). Doação é transmissão gratuita: paga o ITCMD estadual, 4% em São Paulo (Lei 10.705/2000, art. 16), e não o ITBI. A confusão acontece porque o emolumento do cartório é o mesmo nos dois atos.
Doar imóvel para filho paga Imposto de Renda?
Pode pagar. Pela Lei 9.532/1997, art. 23, a doação em adiantamento de herança pode ser feita pelo valor que está na declaração do doador ou pelo valor de mercado; a valor de mercado, a diferença paga 15% de IR. Pelo valor declarado, não paga agora — o custo antigo passa pro filho e o imposto aparece quando ele vender. Quem escolhe, olhando o caso, é o advogado.
Quanto seria esse IR num imóvel comprado há muito tempo?
Em casos parecidos, um imóvel comprado por R$ 180 mil e declarado até hoje por esse valor, doado a valor de mercado de R$ 1 milhão, teria 15% sobre R$ 820 mil: cerca de R$ 123 mil. É uma faixa ilustrativa; o número real depende do valor na sua declaração e da forma da escritura, e há controvérsia judicial sobre a cobrança.
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