Quanto custa doar um imóvel de R$ 1,5 milhão com usufruto em São Paulo
Esta é a conta de um imóvel de R$ 1,5 milhão em São Paulo, doado de pai ou mãe pros filhos com reserva de usufruto, com as tabelas de 2026. Cada linha abaixo sai da mesma conta que o diagnóstico mostra ao cliente, com a fonte oficial ao lado. Com o usufruto, o imposto sai em duas partes (2/3 antes da escritura, 1/3 quando o usufruto acabar) e o desembolso de agora cai.
É estimativa em faixa, não orçamento: cada cartório e cada documento pode mudar um pouco a conta, e quem confirma é o advogado.
A conta, linha por linha
| Linha | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| ITCMD antes da escritura (4% × 2/3) | R$ 40.000 | Lei 10.705/2000, art. 9º §2º · Sefaz-SP, doação com reserva de usufruto |
| ITCMD na extinção do usufruto (1/3, corrigido pela UFESP) | R$ 20.000 + correção | Lei 10.705/2000, art. 9º §2º · Sefaz-SP, doação com reserva de usufruto |
| Escritura (tabelionato de notas) | R$ 6.683 | Tabela CNB/SP 2026 |
| Registro na matrícula | R$ 4.428 | Tabela II ARISP 2026 |
| Advogado (minuta e acompanhamento) | R$ 4.930,26 | Tabela OAB/SP 2026, item 1.11 — piso, CED art. 48 §6º |
| Plataforma (fee fixo por faixa) | R$ 8.000 | preço fixo por faixa, pago em um lugar só — a fonte aqui somos nós |
| Total | entre R$ 71.435 e R$ 96.647 (±15% de variação) | — |
Emolumento é tributo fixado em lei estadual — o mesmo valor em qualquer cartório do estado. Certidões (matrícula, casamento, nascimento) entram antes, na preparação, e ficam fora desta conta; ver cartório: dois atos, duas tabelas.
Sobre qual valor o imposto é calculado
A Sefaz-SP cobra o ITCMD sobre o valor de mercado do imóvel e aceita o valor venal de referência do ITBI (Resposta à Consulta 33561/2026). Em ação própria, o TJSP tem aceitado que a base seja o valor venal do IPTU (Remessa Necessária 1032813-64.2024.8.26.0053), que costuma ser menor. Isso tem custo e prazo, ninguém pode prometer o resultado, e não entra na conta acima. Se você informar o valor venal do carnê no diagnóstico, ele mostra esse cenário lado a lado — quem avalia se vale discutir é o advogado.
O que você mantém e o que você perde com o usufruto
- Fica com você: o uso e a renda do imóvel (morar ou alugar), registrados na matrícula (Código Civil, art. 1.394).
- Sai da sua mão: o poder de vender sozinho — a venda passa a depender de quem recebeu a nua-propriedade.
- Desfazer: a doação é praticamente irreversível; a lei só prevê revogação em situações estreitas.
O detalhe está em doação com usufruto: o que você mantém e o que você perde.
Sobre o registro: a Tabela II da ARISP prevê base de 1/3 pro usufruto (nota 1.5); como o cartório combina isso com a nua-propriedade varia de serventia pra serventia [?]. O valor da linha de registro acima é o teto, pelo valor cheio.
O que muda a conta
- Quem recebe é menor de idade: pode exigir alvará judicial.
- Cônjuge e regime de bens: dependendo do regime, o cônjuge participa da escritura.
- Financiamento ativo: o banco precisa liberar antes.
- Imóvel comprado há muito tempo: pode existir imposto de renda federal de ganho de capital, conforme o valor declarado na escritura — o advogado avalia.
Passar agora × deixar pro inventário
| Linha | Agora (doação) | Depois (inventário) | Fonte |
|---|---|---|---|
| ITCMD (4%) | R$ 60.000 | R$ 60.000 (o mesmo) | Lei 10.705/2000, art. 16 |
| Cartório (escritura + registro) | R$ 11.111 | mesma ordem de grandeza | CNB/SP e ARISP 2026 |
| Advogado | R$ 12.930,26 (fixo, com a plataforma) | R$ 90.000 a R$ 150.000 (6% a 10%) | Tabela OAB/SP 2026, itens 6.25 e 6.23 |
| Total | R$ 71.435 a R$ 96.647 | R$ 161.111 a R$ 221.111 | — |
| Diferença | — | R$ 64.464 a R$ 149.676 a mais no inventário | — |
A diferença não está no imposto — em São Paulo o ITCMD é 4% nos dois caminhos. Está no honorário, que no inventário é percentual do patrimônio e na doação é fixo.
Outras faixas e o outro instrumento
- R$ 600 mil
- R$ 1 milhão
- R$ 1,5 milhão
- R$ 600 mil com usufruto
- R$ 1 milhão com usufruto
- A conta completa por faixa, com certidões e o passo a passo
Perguntas frequentes
Quanto custa doar um imóvel de R$ 1,5 milhão com usufruto em São Paulo?
Em casos parecidos, entre R$ 71.435 e R$ 96.647 (±15% de variação) no total, com as tabelas de 2026. As duas maiores linhas são o ITCMD de 4%, R$ 60.000 (Lei 10.705/2000, art. 16), recolhido em 2/3 antes da escritura e 1/3 na extinção do usufruto, e o cartório, R$ 11.111 entre escritura e registro (tabelas CNB/SP e ARISP 2026).
Passar em vida paga menos imposto do que o inventário?
Não. Em São Paulo o ITCMD é de 4% nos dois caminhos (Lei 10.705/2000, art. 16). O que muda de ordem de grandeza é o honorário do advogado: no inventário ele é obrigatório e cobrado por percentual do patrimônio (a Tabela OAB/SP 2026 referencia 6% em cartório, item 6.25, e 8% a 10% na Justiça, item 6.23); na doação ele é um valor fixo.
O 1/3 do ITCMD do usufruto é pago quando?
Na extinção do usufruto (em geral, quando quem doou morre ou renuncia), sobre o valor do imóvel na data da doação corrigido pela UFESP — é como a Sefaz-SP emite a guia. O STF considerou constitucional o diferimento (Tema 1214); no TJSP há câmaras que afastam a cobrança na extinção e câmaras que a mantêm, então o resultado em juízo depende do caso.
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Ver quanto custa no meu caso →Estimativas em faixa, calculadas com tabelas oficiais vigentes. Confirmação é do advogado.